Неиспользование, госнужды и ЧП: когда государство может изъять участок

Вместе с юристами рассказываем о случаях, когда могут изъять земельный участок и в каких случаях предусмотрена выплата компенсации, а в каких — нет

Существующее законодательство позволяет изымать земельные участки у собственников. Как правило, эти случаи связаны с нарушениями правовых норм. Кроме того, власти могут изъять землю для госнужд (например, для строительства трассы). «Изъятие земельных участков у граждан— это исключительная мера, направленная на реализацию публичных интересов или борьбу с грубыми нарушениями закона»,— отметила юрист МГКА бюро адвокатов «Де-юре» Дарья Александрова.

По ее словам, самые частые причины изъятия земельных участков у физических лиц на практике:

1. Для государственных нужд (за выкуп) — строительства дорог, газопроводов, ЛЭП, социальных объектов (школ, больниц), а также изъятие участков под аварийным жильем.
2. За неиспользование или нецелевое использование: участок зарос борщевиком или мусором (>50% площади), не ведетсястроительство в течение 7 лет.

Изъятие земельного участка в подавляющем большинстве случаев происходит через суд. Исключением является реквизиция— возмездное изъятие имущества у собственника государством в интересах общества при чрезвычайных обстоятельствах (аварии, эпидемии, стихийные бедствия). Оно проходит в административном (внесудебном) порядке, уточнил адвокат из коллегии адвокатов (КА) «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Изъятие земли для госнужд в некоторых случаях тоже может проходить в административном порядке (например, в случае добровольного согласия собственника)»,— добавил юрист.

Само изъятие чаще всего выступает крайней мерой, когда другие механизмы не сработали, отмечают юристы. Собственника сначала уведомят о нарушении, дадут время на исправление ситуации и только, если он будет игнорировать предупреждения, могут инициировать процедуру изъятия.

После принятия решения об изъятии уполномоченный орган направляет собственнику уведомление и проект соглашения об изъятии. «Собственник может не подписывать соглашение и направить свои возражения относительно содержания, также он может в течение трех месяцев обжаловать решение уполномоченного органа об изъятии, если оно принято с нарушением закона»,— пояснила Дарья Александрова. «Если собственник не подписывает соглашение, то вопрос о принудительном изъятии разрешается судом»,— пояснила юрист.

При этом собственник может оспорить решение об изъятии. «Во всех случаях изъятие участка может быть оспорено путем подачи жалобы на соответствующее решение об изъятии»,— отметил Илья Бахилин.

Рассмотрим подробнее некоторые случаи, когда у собственника могут изъять земельный участок.

Неосвоение земли

Изъять земельный участок у собственника могут в случае, если земля не используется. Речь идет о законе, который вступил в силу 1 марта 2025 года и касается участков, расположенных в границах населенных пунктов, садовых и огородных земельных участков. Он дает собственникам участков три года на освоение земли. Данная норма в первую очередь касается проблемных участков, которые заболочены, захламлены или заросли сорняками.

С 1 сентября прошлого года вступило в силу постановление правительства, которое определяет признаки неиспользования земли в населенных пунктах, на садовых и огородных участках. В частности, к ним относится захламление участка и его зарастание сорняками на площади более 50%. Наличие указанных выше признаков и отсутствие мероприятий по их устранению может стать причиной для изъятия земли. Однако это будет крайней мерой, когда другие механизмы не сработали.

«Нужно понимать, что изъятие достаточно сложный и социально острый вопрос и процесс. Естественно, дойти до изъятия не так уж и просто. Сначала нужно выявить признак, выдать предписание собственнику. Если он полностью игнорирует и не собирается ничего устранять, в таком случае изъятие допустимо»,— пояснял замглавы Росреестра Алексей Бутовецкий.

Нецелевое использование

Поводом для изъятия участка может стать его использование не по целевому назначению, а также, если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде. Сюдаже относится наличие самовольной постройки (ст. 284-285 ГК РФ и ст. 54–54.1 ЗК РФ). «Например, участок выдавали под строительство, но на нем так ничего и не построено. Или на сельхозземле строят дом или склад. Однако здесь важно соблюдение порядка: собственника предупреждают и дают срок на устранение нарушения. Если ничего не меняется, участок действительно могут забрать»,— пояснила Дарья Александрова.

По словам юриста практики разрешения споров и банкротства Международной юридической компании UCL Искандера Гаджиева, основными причинами, служащими основаниями для изъятия сельскохозяйственных земель, выступает зарастание сорной, древесной и кустарниковой растительностью, а также их неиспользование по целевому назначению. Нередко земельные участки неправомерно используются под свалки, что тоже может стать поводом для изъятия, уточнил юрист.

«Правовым основанием для изъятия неиспользуемых земель служат ст. 284–286 ГК РФ и ст. 54–54.1 ЗК РФ. Причем Россельхознадзор указывает, что основанием может быть также непроведение мероприятий по защите земель от инвазивных растений (борщевик, золотарник канадский и др.)»,— указал Искандер Гаджиев.

Порядок изъятия земель в связи с данными нарушениями регулируется Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Федеральным законом от 31.07.2020 N 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в РФ».

Для нужд государства

Конфисковать участок у собственника могут для государственных и муниципальных нужд в исключительных случаях, которые связаны с программой комплексного развития территорий (КРТ), строительством и реконструкцией объектов государственного или местного назначения. Например, объектов федеральных энергетических, объектов использования атомной энергии, автомобильных дорог. Перечень этих оснований указан в ст. 49 ЗК РФ.

«Последний крупный пример— трасса М-12 «Восток»: согласно постановлению кабинета министров Республики Татарстан от 12 мая 2026г., в Татарстане изымут не менее 21,1 тыс. кв. м у физических и юридических лиц. В апреле 2026 года министерство транспорта Московской области изъяло в Мытищах у физического лица около 1,9 тыс. кв. м для строительства автодороги»,— привел примеры Искандер Гаджиев.

В данном случае при изъятии земельного участка собственнику выплачивается компенсация (п. 4 ст. 281 ГК РФ), при несогласии с ее размеромсобственник может обжаловать решение и потребовать увеличениясуммы. «При изъятии для государственных нужд положена компенсация в виде рыночной стоимости и возмещение убытков (ст. 281 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ), однако на практике размер нередко оказывается ниже рыночных цен, как в случае с жителями Санкт-Петербурга, расселяемыми из-за строительства ВСМ»,— отметил юрист практики разрешения споров и банкротства Международной юридической компании UCL.

Долги

Еще один случай, когда могут изъять земельный участок, связан с различными долгами. В данном случае имущество выставляется на торги, продается, а долг закрывается. «Изъятие земельного участка за долги собственника возможно только по решению суда с последующей продажей с публичных торгов (статьи 87-93 ФЗ №229-ФЗ, ст. 110, 213.26 ФЗ №127-ФЗ). Отдельной компенсации здесь не предусмотрено, поскольку вырученные деньги идут на погашение долгов»,— пояснил Искандер Гаджиев.

«Но если речь идет о единственном жилье (например, загородный дом, который находится на участке, является для собственника единственным жильем), в таком случае продавать за долги не будут (ст. 446 ГПК РФ)»,— уточнил Илья Бахилин.

Виндикационный иск

Конфискация участка может произойти в рамках виндикационного иска. Речь идет о ситуации, когда имущество выпало из владения собственника незаконным образом (ст. 301 ГК РФ). В данном случае участок может вернуться в собственность государства, пояснил Илья Бахилин.

По его словам, классическим примером здесь является кража лесного участка. «Была земля лесного фонда, ее незаконно перевели в другую категорию и оформили право собственности на частное лицо. Но по закону лес может быть только в собственности государства. Тогда государство обращается с иском об истребовании участка из незаконного владения и по решению суда участок возвращается в госсобственности»,— пояснил юрист.

Что касается компенсации, то здесь учитывается добросовестность покупателя/собственника участка. «Если владелец земли изначально не знал об этом нарушении и был добросовестным (например, он купил этот участок по цепочке), то он может истребовать компенсацию у продавца»,— добавил эксперт.

ЧП и мошенничества

Еще один случай, когда могут изъять земельный участок, касается реквизиции (ст. 242 ГК). Речь идет о стихийных бедствиях, авариях, эпидемиях и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. «В данном случае имущество изымается в интересах общества и выплачивается стоимость имущества. Чаще всего на практике изымают транспортные средства для устранения последствий СЧ. Но в теории это может быть распространено на земельные участки»,— пояснил «Юков и партнеры».

Конфискация участка может быть произведена и по приговору суда, если тот решит, чтоземля была приобретена на деньги, нажитые преступным путем или использоваласьдля совершения преступления. «Но изъятие земельного участка в порядке конфискации по уголовному делу стоит вне общей системы оснований изъятия и регламентируется нормами уголовного и уголовно-процессуального права, в частности ст.104.1 УК РФ»,— заключила Дарья Александрова.