Рынок ЗПИФов недвижимости нарастил активы до триллиона
magnific.com Совокупная стоимость активов рыночных ЗПИФов недвижимости за девять месяцев 2026 года выросла на 23% – до 1,101 трлн рублей. Рынок привлек 208 млрд рублей нового капитала, но структура его остается предельно консервативной: 90% вложений – стратегия core, а каждые пять рублей из ста лежат в деньгах, депозитах и ОФЗ. По данным обзора УК «PARUS Asset Management», к 30 сентября 2026 года в «рыночных» ЗПИФах недвижимости – тех, что доступны инвесторам на открытом рынке, – сосредоточено 1,101 трлн рублей активов. Для сравнения: на конец 2025 года их было 893 млрд рублей, а два года назад – всего 417 млрд. За пять лет рынок вырос в 2,6 раза, и у этой экспансии пока не видно видимого потолка.
Рынок пополам
Интересна внутренняя архитектура рынка. Фонды для квалифицированных инвесторов аккумулировали 549 млрд рублей (прирост за девять месяцев – 33%, или 136 млрд руб.), фонды для неквалифицированных – 552 млрд рублей (прирост 15%, или 72 млрд руб.). Казалось бы, инвесторы разделились пополам. Однако, здесь кроется глубокое различие аудиторий. 304 тыс. неквалифицированных пайщиков со средним чеком 2 млн рублей против 107 тыс. квалифицированных с чеком 7 млн рублей – розничный сегмент растет в числе участников, институциональный – в деньгах.
Лидеры по притоку капитала за девять месяцев – СФН (+66,4 млрд руб.), PARUS (+60,5 млрд) и ВИМ Сбережения (+55 млрд). Эти же три управляющих и контролируют рынок: на СФН приходится 573 млрд руб. активов (52% рынка), на PARUS – 171 млрд (16%), на ВИМ Сбережения – 109 млрд (10%). Концентрация высокая, и за три года она только росла: доля СФН увеличилась с 44% в 2023 году до 52% сегодня.
Логистика держит
Отраслевая карта активов выглядит предсказуемо: 37% вложено в логистическую недвижимость (402 млрд руб.) – склады остаются главным «якорным» классом для фонда недвижимости. Дальше идут офисы (14%), жилая недвижимость (13%), торговые площади (8%) и дата-центры (7%). Примечательно, что доля логистики в структуре активов постепенно снижается – год назад она превышала 40%: деньги медленно перетекают в офисы, жилую недвижимость и ЦОД.
Еще один важный штрих: 21% всех активов фондов – 227 млрд рублей – находится в «спящей» форме, то есть в деньгах, депозитах и ОФЗ. Управляющие, очевидно, копят порох для новых сделок, но эта цифра также говорит о том, что конъюнктура для входа в новые активы пока сдержанная.
Аренда кормит
Доходная часть рынка живет в основном на аренде: за девять месяцев фонды выплатили пайщикам 55 млрд рублей rent-доходов. Больше всех распределили СФН (30,5 млрд руб.), ДОМ.РФ (7 млрд) и PARUS (5,4 млрд). Уровень доходности от аренды по сегментам колеблется в диапазоне 8–14% годовых: офисная недвижимость дает 8–13%, логистика – 9–14%, торговые объекты – 9–13%. Показатели IRR при выходе из активов выше – 9–22% в зависимости от сегмента.
Ликвидность фондов тоже выросла – правда, уже не так стремительно, как раньше. За девять месяцев на МосБирже торги по паям рыночных ЗПИФов недвижимости достигли 64,3 млрд рублей, прибавив лишь 2% к результату всего 2025 года (62,9 млрд руб.). Лидер по обороту – PARUS: на него пришлось 32,8 млрд рублей, или половина всего биржевого объема торгов по паев недвижимости.
Ставки за управление по рынку в среднем составляют 1–2% от стоимости чистых активов, плюс к этому многие УК берут комиссию за результат в размере 5–10%. На этом фоне выделяется дешевая модель PARUS: 0,2–0,3% за управление и 10% от результата – структура, привычная для западных asset managers, но пока редкая в России. СФН и ВИМ Сбережения придерживаются классических рыночных ставок.
Консолидация ускоряется
На рынке заметно оживилась M&A-активность (mergers & acquisitions – слияния и поглощения). ВИМ Сбережения выкупила у ПИКа БЦ «Фрейм» у метро «Белорусская» (61 тыс. кв. м, девелопмент со вводом в 2027 году) и добавила в портфель склады в Кувекино и офисы в башне «Империя». ДОМ.РФ купил БЦ «Обсидиан» (10 тыс. кв. м, оценка сделки 4,8–6,5 млрд руб.) и сразу сформировал под этот актив новый квалифицированный фонд.
Параллельно идет зачистка периметра: прекращаются «Альфа-Капитал ЮМ» (ЖК «Флора» в Сочи) и фонды УК «Первая», активы которых – ТЦ «Карнавал» и ТЦ «Новоарбатский» – перетекут в фонд СФН САБ 3. СФН, в свою очередь, ликвидировала фонд «Современный Арендный бизнес» с логопарками в Ленинградской области, Москве и Новосибирске. Все это – признаки зрелости: рынок перестает быть полем для всех подряд и стягивается к крупным игрокам с диверсифицированными портфелями.
Еще один знак перемен – фонд PARUS «МАКС» изменил тип с закрытого на интервальный, что дает пайщикам возможность регулярных выходов из фонда. В закрытом сегменте недвижимости это пока редкость.
Что же дальше
Итоги девяти месяцев показывают: рынок на подъеме. Капитал приходит, розничные инвесторы осваивают инструмент, арендные доходы текут, сделки по покупке активов идут одна за другой. Но за внешним оптимизмом просматриваются и сдерживающие факторы: 21% активов в «нерабочих» деньгах, охлаждение притока в квалифицированные фонды (49 млрд руб. за девять месяцев против 79 млрд за весь прошлый год) и торможение биржевых оборотов.
Можно скзать, что рынок ЗПИФов недвижимости из нишевого продукта для избранных вырос в заметный сегмент российского фондового рынка. Вопрос теперь в другом – сможет ли он переварить триллион с тем же аппетитом, с какой легкостью он до этого привлек его.
