Эффект Долиной: риски на рынке недвижимости возросли
Дело Долиной
Квартирное дело известной эстрадной певицы Ларисы Долиной создает прецедент, который ставит под удар покупателей недвижимости, особенно на вторичке. Добросовестность не гарантирует, что купленную квартиру не отберут без возврата денег, если продавец вдруг окажется жертвой мошенников.
Дело о квартире Ларисы Долиной хоть и слушалось в закрытом режиме без официальной публикации решения, но детали получили огласку и горячо обсуждаются. Долина продала свою квартиру в центре Москвы за 112 млн руб. (ниже рыночной стоимости),по ее словам, под воздействием телефонных мошенников, о влиянии которых не знали ни покупатель, ни риелторы, ни соседи по дому, ни даже родственники певицы, зарегистрированные в спорной квартире. Покупательницей оказалась скромная москвичка, проживавшая в непрестижном спальном районе. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск певицы: сделка недействительна, право собственности признано за Долиной, а возврат покупательнице денег зависит от результатов уголовного дела против мошенников (возбуждено по ч. 4 ст. 159 УК РФ, Долина признана потерпевшей), которым певица передала выручку от продажи.
Суд признал сделку недействительной из-за порока воли— искажения действительной воли продавца. Мошенники якобы убедили Долину, что квартиры она не лишится, а сделка будет мнимой, нужной исключительно для спасения квартиры, защиты своих близких, перевода денег на безопасный счет и содействия в поимке преступников. Обман вскрылся, когда покупатель потребовал освободить квартиру. Суд применил ст. 178 Гражданского кодекса РФ о недействительности сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения. Применять ст. 179 ГК РФ о сделке под влиянием обмана (казалосьбы, более подходящую) суд не стал: эта статья требует доказать недобросовестность покупателя, который либо сам обманывал продавца, либо знал об обмане, совершенном сторонними лицами. Доказать это было явно затруднительно.
Ссылка на ст. 178 выглядит натянутой: эта статья не считает существенным заблуждение относительно мотивов сделки (п. 3), а Долина продавала квартиру, руководствуясь неправильными мотивами. Кроме того, п. 5 ст. 178 ГК РФ позволяет учесть добросовестность поведения покупателя и отказать в признании сделки недействительной, если ничто в ней внешне не указывало на заблуждение продавца. Главное, однако, в том, что даже недействительность сделки по ст. 178 ГК РФ требует от сторон вернуть друг другу все полученное по этой сделке (называется «двусторонняя реституция»)— квартиру и деньги соответственно. В данном случае суд ограничился только возвратом Долиной квартиры.
В деле масса вопросов, поскольку сделки с очень дорогой недвижимостью, как правило, проходят особо тщательную проверку. Обычной практикой является привлечение покупателем ипотечного кредита, что означает проверку сделки еще и банком. Продажа квартиры— длительная и сложная процедура, в ходе которой есть время остыть от телефонных разговоров с мошенниками, обдумать ситуацию, проконсультироваться.
Однако независимо от подоплеки дело создает крайне опасную ситуацию: любой продавец квартиры может сослаться на то, что стал жертвой мошенников, совершил сделку под их влиянием и отдал им все деньги. По данным Центробанка, масштабы мошенничества растут— в третьем квартале 2025 года объем похищенных средств вырос почти на 30%, до 8,2 млрд руб. Суд сможет признать продажу квартиры, особенно единственной у гражданина, недействительной и если продавец— человек пожилой, социально незащищенный и легко внушаемый. Не придется доказывать даже временную неадекватность продавца (п. 1 ст. 177 ГК РФ)— в деле Долиной суд счел применение этой нормы избыточным. Покупателю доказать свою добросовестность будет крайне трудно, особенно если квартира продавалась срочно и по сниженной цене. Покупатель рискует лишиться и квартиры, и денег. Многолетние усилия судов по поиску критериев добросовестности и баланса интересов оказались сведены на нет, а риски достигли критических масштабов.
Кризисы доверия и риски для добросовестных покупателей
На протяжении десятилетий суды стояли перед выбором, кого защищать— бывшего собственника или добросовестного приобретателя квартиры, который не знал и не мог знать об отсутствии у продавца права ее продавать. Судебная практика вынуждена была реагировать на многочисленные проблемы и кризисы.
Первый кризис был на рубеже 1990-х— в начале 2000-х, когда пожинали плоды обвальной приватизации квартир. Многие были приватизированы с нарушением, затем эти квартиры продавали, часто по цепочке— благо, делать это разрешили без нотариуса. Впоследствии первую сделку суд признавал недействительной, и цепная реакция доходила до конечного покупателя, даже не подозревавшего о нарушениях. Массовый отъем квартир у добросовестных приобретателей пресек Конституционный суд России (КС): в известном постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П он сказал, что одного признания сделки недействительной для изъятия квартиры недостаточно, необходимо учитывать специальные правила ст. 302 ГК РФ о виндикации. Эта статья позволяет истребовать у добросовестного приобретателя имущество, приобретенное возмездно, лишь в случае, если это имущество было у собственника похищено либо выбыло из его владения иным путем помимо воли, а не когда собственник сам кому-то продал квартиру. Такое ограничение реституции существенно затруднило изъятие квартир у добросовестных приобретателей, снизив риски на вторичке.
Другой кризис грянул в связи с выморочным имуществом. Департамент городского имущества Москвы (ДГИ) после 2010 года стал выявлять значительное число случаев, когда квартиры умерших граждан, не имевших наследников, не перешли в собственность города, а были оформлены по поддельным документам на подставных лиц и проданы. В суде ДГИ доказывал, что квартиры были у города похищены (зачастую это подкреплялось уголовными делами), а значит, истребовать их можно даже у добросовестных приобретателей. Во многих случаях иски ДГИ удовлетворялись, и граждане лишались квартир. В 2014 и 2015 годах Верховный суд России выпустил по этой проблеме два специальных обзора судебной практики, в которых наметил отдельные критерии для защиты граждан (правила исчисления сроков исковой давности, тщательность проверки квартиры покупателем, участие в проверке банка, выдавшего ипотечный кредит).
Свой ответ на этот вызов КС дал в постановлении от 22 июня 2017 г. № 16-П по жалобе пострадавшего гражданина, полагавшегося при покупке квартиры на данные госреестра недвижимости, но проигравшего во всех судебных инстанциях. Толкование п. 1 ст. 302 ГК РФ, которое дал КС, ограничило виндикацию у добросовестного приобретателя имущества, даже украденного у собственника, если в госреестре право собственности было зарегистрировано за продавцом. Тем самым Конституционный суд подчеркнул значение записи в госреестре, переложив риски на государство: если госорган своевременно не позаботился о регистрации своего права, то он сам создал предпосылки для противоправных действий третьих лиц и утраты имущества. Возлагать риски такого бездействия на добросовестных граждан КС РФ счел недопустимым. В 2019 году подключились законодатели: в ст. 302 ГК РФ был внесен п. 4, ограничивший срок предъявления госорганами исков об истребовании имущества у граждан тремя годами с момента первой записи в госреестре. Момент пробуждения госорганов перестал играть роль.
Новая волна рисков пришла из семьи— это дела о нарушениях прав супругов и бывших супругов, имевших долю в праве собственности, а также членов семьи, сохранивших право проживания в квартире после ее приватизации или выплаты пая ЖСК.
Супружеская собственность так и остается проблемой: действует знаковый прецедент Верховного суда, который признал безусловно необходимым для продажи недвижимости согласие другого супруга, удостоверенное нотариально (определение от 6 сентября 2016 г. № 18-КГ16-97). В этом деле супруг умудрился продать дом, утаив факт состояния в браке. Суд удовлетворил иск супруги и признал ее право собственности на половину дома, несмотря на добросовестность и осмотрительность покупательницы, а возвращать деньги ей было неоткуда— они были потрачены. В 2021 году КС РФ признал проблему— супружеская доля может не отображаться в госреестре, быть скрытой от покупателя. В постановлении от 13 июля 2021 г. № 35-П КС РФ указал на то, что бывший супруг должен сам принимать меры для охраны права на общее имущество, а если таких мер экс-супруг не принял, недопустимо возлагать неблагоприятные последствия сделки, совершенной без его согласия, на добросовестного участника гражданского оборота.
Как решить проблему и вернуть доверие к рынку недвижимости
Проблему жильцов, которые не являлись собственниками, но сохраняли право проживания в квартире и становились сюрпризом для ее покупателей, законодатели решили только сейчас. С 1 сентября нынешнего года сведения о таких лицах нужно вносить в госреестр, а при ипотеке квартир— требовать их согласия (Закон от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ). Это притом что КС РФ ломал копья по этому поводу еще десять лет назад, приняв компромиссное постановление от 24 марта 2015 г. № 5-П с особыми мнениями несогласных судей. В частности, судья Г. А. Гаджиев настаивал, что решение возможно только на законодательном уровне.
Законодательного решения требует и проблема покупки квартир у продавцов, которые в течение года могут попасть в процесс банкротства. Это касается не только вторичного, но и первичного рынка: любая сделка с дисконтом, который сейчас почти везде, может быть признана недействительной по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве как совершенная в период подозрительности на нерыночных условиях, при этом добросовестность покупателя этой нормой не учитывается. Верховный суд РФ, правда, создал прецедент: потребовал оценивать все обстоятельства предбанкротных сделок и признал законной покупку с дисконтом 30% (определение от 15 февраля 2019 г. № 305-ЭС18-8671 (2)). Здесь, скорее, речь шла не о дисконте, а о реальной рыночной цене, поскольку квартиру оценивал банк при выдаче покупателю ипотечного кредита.
Присутствие в сделке банка-кредитора нередко помогает снизить риски. Совершение сделки через цепочку продавцов иногда тоже ставит конечного покупателя в более выгодное положение: его легче признать добросовестным приобретателем по смыслу ст. 302 ГК РФ, поскольку он купил не у собственника и не знал о проблемах. Верховный и Конституционный суды недавно защитили добросовестных приобретателей имущества, купленного у агентов,— правда, речь идет об автомобилях. Автосалон брал у граждан автомобили для продажи, быстро продавал их по сниженной цене, а деньги бывшим собственникам не выплачивал. Организаторов автосалона осудили, сделки с покупателями признали недействительными, но автомобили им оставили. Верховный суд решил, что оснований для виндикации нет, поскольку продавец добровольно заключил с салоном агентский договор и передал ему автомобиль (п. 6 Обзора судебной практики Верховного суда РФ №3 (2020), за основу взято определение от 16 декабря 2019г. №5-КГ19-192). То, что агент оказался мошенником, еще не значит, что имущество у собственника было похищено. Эту позицию поддержал КС РФ (определение от 10 апреля 2025 г. № 907-О), а выбор между защитой собственника и добросовестного приобретателя сделал исходя из того, что собственник имеет хоть какие-то шансы на взыскание ущерба с преступников. В деле Ларисы Долиной эти аргументы почему-то не фигурируют.
В целом нельзя утверждать, что совершение сделки через посредников создает надежную защиту. В частности, покупка квартиры на публичных торгах юридической чистоты не гарантирует: в Москве сейчас разгораются скандалы из-за продажи заложенных квартир по заниженной цене на определенных электронных площадках, исход пока непонятен. На торгах, что важно, купил квартиру с «невидимыми» жильцами и гражданин, по жалобе которого КС РФ вынес постановление от 24 марта 2015г. №5-П.
Дело Долиной поставило даже не перед дилеммой, кого защищать— собственника или добросовестного приобретателя,— а перед пропастью: оспаривание сделок и возврат квартир продавцам подрывает рынок недвижимости, а запрет оспаривания рискует обернуться ростом мошенничества, лишающего граждан крыши над головой. Проверка сделок нотариусами и повышение их ответственности тоже не спасет— компенсационных фондов нотариата для выплат всем пострадавшим не хватит, и нотариусы будут блокировать многие сделки из-за боязни ошибиться. Для добросовестных граждан приемлемого решения нет, а ловить преступников и тем более находить у них деньги государство не научилось.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются вразделе «Мнения», может несовпадать смнением редакции.
