Новые правила КРТ в Подмосковье: что важно знать каждому покупателю коттеджа или земельного участка

Shutterstock/FOTODOM Застройщики коттеджных поселков в Московской области столкнулись с серьезными сложностями. Власти стали отказывать в размежевании участков и согласовании строительства на уже размежеванных участках. Основания – включение земель в территории комплексного развития территории (КРТ). По новым правилам такие участки можно застроить только по договорам КРТ, что в свою очередь требует разработки проекта планировки (проекта межевания) территории и соблюдения нормативов обеспеченности инфраструктурой.

Руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев рассказал «Стройгазете», что согласно новым нормам, запрещается строить коттеджи без утвержденного проекта планировки территории даже на участках по 6 соток. Это решение связано с необходимостью упорядочить застройку, предотвратить хаотичное освоение земель и обеспечить соответствие новых объектов современным градостроительным стандартам.

Территории КРТ для коттеджных поселков

Московская область поменяла правила строительства коттеджных поселков. С декабря 2025 года, согласно постановлению правительства МО от 19.12.2025 № 1734-ПП, режим КРТ в Подмосковье теперь может быть установлен на незастроенные территории под ИЖС площадью от 3 гектаров и одновременно накладывает ограничение по минимальной площади участка, которая также не может быть менее 3 гектаров.

Ранее действовало правило: 20 гектаров – для включения в КРТ, 3 гектара (с 2023 года) – минимальная площадь участка в территориях КРТ без разработки проекта планировки территории.

Для разделения этих земель на участки меньшей площади (например, по 6 соток) необходимо разработать проекты планировки территорий. В ином случае, в зависимости от правил землепользования и застройки (ПЗЗ) городского округа, такие участки можно использовать только для строительства усадеб ввиду наличия в ряде ПЗЗ правила «один участок – один дом», как например, в Истринском городском округе.

При этом для разработки этих документов в таких территориях все равно требуется наличие заключенного договора о КРТ. Дело в том, что режим КРТ начинает действовать с момента установления границ территории КРТ в ПЗЗ, после чего без заключенного договора о КРТ становится невозможным получение градостроительного плана участка. А также, как показывает практика, с момента отражения границы территории КРТ в ПЗЗ могут возникнуть проблемы при согласовании строительства путем направления уведомления о планируемом строительстве, даже если межевание было до внесения таких изменений.

Параллельно, постановлением правительства МО от 26.12.2025 № 1822-ПП установлены требования к проектам застройки территории ИЖС в рамках режима КРТ, предусматривающие минимальные требования по площади участков, ограждению поселков, расположению въездов на их территорию и прочему. Эти требования распространяются на развитие проектов ИЖС на основании заключенных договоров о КРТ (пункт 1).

Новые правила породили десятки судебных споров

КРТ в поселке «ЛапинО²» в селе Перхушково Московская область

Администрация Одинцовского округа подала в городской суд иск о признании недействительными результатов межевания участка площадью 30,5 га в селе Перхушково — это коттеджный поселок «ЛапинО²». Владелец разделил его на 311 участков и продал другим собственникам. Администрация указала, что спорный участок находится в территории КРТ, для его раздела должна была разрабатываться документация по планировке территории. Кроме того, межевание проводилось после принятия постановления о минимальном размере участка для комплексного развития в размере 3 га для территории КРТ.

Одинцовский горсуд удовлетворил иск городских властей, постановив исключить из ЕГРН сведения об описании местоположения и координатах образованных участков. Согласно решению, собственники земель в территории КРТ не могут застроить территорию до утверждения проектов планировки и межевания.

Ответчики, являющиеся собственниками образованных участков, подали апелляционную жалобу.

Однако Московский областной суд подтвердил решение первой инстанции, дополнительно указав, что при продаже участков велась рекламная кампания об их нахождении в коттеджном поселке с повышенным комфортом, гарантировалось строительство школы, детсада и поликлиники. И все же к дате заседания суда эти объекты не созданы, жители поселка ездят в Одинцово, в результате чего возросла нагрузка на объекты коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры.

КРТ в поселке «Барыбино» в селе Успенское Московская область

Домодедовский городской суд отказал предпринимателю в признании недействительным постановления администрации о внесении изменений в ПЗЗ в части установления минимального размера земельного участка – 3 гектара.

Участок собственника площадью 158,8 гектаров образует коттеджный поселок «Барыбино» в селе Успенское. Вид его разрешенного использования — для ИЖС. После внесения изменений в ПЗЗ участок оказался полностью включен в границы территории КРТ.

Домодедовский городской суд счел, что установление минимального размера в 3 гектара необходимо, чтобы собственник подготовил документацию по планировке территории в целях исключения точечной застройки. Решение устояло в апелляции и кассации.

КРТ на участке в 2700 кв. метров в микрорайоне Светлый Московская область

Собственнику участка площадью 0,27 гектара в микрорайоне Светлый в городе Электроугли удалось оспорить отказ Росреестра поставить на кадастровый учет четырех образованных из него участка. В Росреестре изначально обосновывали отказ тем, что исходный участок находится в территории КРТ, проект планировки территории на него не разрабатывался и не утверждался.

Ногинский городской суд и Мособлсуд в иске отказали. Однако Первый кассационный суд общей юрисдикции эти судебные акты отменил и направил дело на повторное рассмотрение. Судебная коллегия сочла, что суды не установили все обстоятельства дела. В кассационной жалобе истец указывал, что действующие на момент раздела участка ПЗЗ не устанавливали требования к минимальным размерам участков в территории КРТ.

При повторном рассмотрении Ногинский горсуд заключил, что права собственника были нарушены и обязал Росреестр повторно рассмотреть заявление о постановке на кадастровый учет.

КРТ на участке площадью 13,8 гектара вблизи деревни Лечищево Московская область

Московский областной суд при повторном рассмотрении отказал предпринимателю в признании недействующим постановления администрации Истры, которая включила участок площадью 13,8 гектара в состав территории КРТ.

Коттеджный поселок еще не сформирован. Вид разрешенного использования участка — под дачное строительство. В своем иске заявитель указал, что перевод из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли населенных пунктов» не осуществлялся.

«Отсутствуют объекты недвижимости, позволяющие принять в отношении земельного участка решение о комплексном развитии территории жилой либо нежилой застройки. С инициативой комплексного развития территории в установленном порядке административный истец не обращался», — сообщается в материалах дела.

Истец разделил участок на 117 частей, но не смог зарегистрировать их в кадастре. Истринский городской суд, по запросу администрации, признал кадастровый учет этих участков незаконным. Это произошло потому, что создание новых участков в территории КРТ возможно только при наличии проектов планировки и межевания, которые в данном случае не были разработаны и утверждены.

После этого предприниматель обжаловал постановление администрации об установлении территории КРТ. При первом рассмотрении Истринский горсуд, а затем и Московский областной суд в удовлетворении требований отказали, мотивировав это тем, что спорное постановление не противоречит нормативным правовым актам, имеющим большую силу, прав истца не нарушает и принято администрацией в пределах ее компетенции.

Кассационная инстанция, однако, вернула дело на новое рассмотрение, отметив, что ПЗЗ должны соответствовать документам территориального планирования, в частности, генеральному плану как нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу. В данном случае суды, в частности, не выяснили назначение спорной территории в документах территориального планирования, не установили основания для отражения в ПЗЗ спорного участка в составе территории КРТ, сообщается в решении.

Судебная коллегия Московского облсуда не нашла оснований для отмены решения. Как сообщается в материалах дела, по проекту о внесении изменений в ПЗЗ были проведены общественные обсуждения, однако истец в них не участвовал, каких-либо замечаний не представил. ПЗЗ соответствуют генплану, а с учетом того, что для территории КРТ установлены различные виды разрешенного использования участков, они не создают препятствия истцу, отмечено в решении.

При этом в настоящее время спорная редакция постановления администрации была отменена, сообщает суд.

Бороться с дроблением участков для ИЖС нужно, но не таким образом

Из судебной практики можно сделать вывод, что оспорить постановления о внесении изменений в ПЗЗ крайне сложно. Органам, в чью компетенцию входит утверждение ПЗЗ и внесение в них изменений, предоставлены широкие полномочия в вопросах градостроительства.

Тем не менее, внесение участков в территории КРТ лишь замораживает реализацию проектов, не предоставляя реальной возможности по их развитию.

При ограничении каких-либо прав на участки в связи с установлением территории КРТ в ПЗЗ представляется возможным оспорить такие изменения, если у территории отсутствуют критерии для установления границ КРТ, предусмотренные ст. 65 ГрК РФ, так как ГрК РФ не дает полномочия регионам устанавливать свои критерии для возникновения режима КРТ.

Также требования к ИЖС, определенные постановлением правительства МО от 26.12.2025 № 1822-ПП, не могут применяться к проекту застройки участков до тех пор, пока в отношении территории не будет заключен договор о КРТ.

«Коттеджное рабство»

Самый главный вывод, который стоит сделать каждому, кто собирается купить земельный участков в коттеджном поселке, надо достаточно глубоко изучать документы перед покупкой.

Ситуацию, когда проблемный участок в Подмосковье нельзя ни застроить, ни продать эксперты называют «коттеджным рабством».

Чтобы избежать такого развития ситуации есть три простых совета:

— найдите свой участок на сайте «Геопортал Подмосковья» и уточните не попал ли он в территорию КРТ (КУРТ);
— обращайте внимание, давно ли размежеваны участки в вашем поселке и застроены ли соседские;
— всегда спрашивайте у продавца градостроительный план земельного участка. Его может получить только правообладатель и там есть вся информация, которую часто трудно найди самостоятельно.

Автор: Алмаз Кучембаев