От эскиза к объекту: синергия архитектуры, инженерии и девелопмента в создании современных проектов
Shutterstock/FOTODOM Современный девелопмент — это искусство реализации невозможного в условиях жестких KPI и проектного финансирования. Сегодня успех объекта зависит не от того, чья роль важнее — архитектора, застройщика или проектировщика, а от их способности работать в режиме «инженерного спецназа». Многих девелоперов волнует вопрос — почему одни знаковые проекты становятся украшением городов, а другие застревают в бесконечных переделках «по живому»? Ответ кроется в качестве коммуникации между всеми участниками рынка. Ведь грамотное управление проектированием позволяет избежать «ловушки KPI» и достроить объект без потери качества, даже когда сроки горят, а исходный проект требует радикальной доработки.
«Рынок недвижимости уже перерос эпоху конфликтов между красивой картинкой и суровой стройкой. Сегодня профессиональные проектные команды превращают конструктивные архитектурные вызовы в решение инженерных задач», — указал управляющий партнер WE-ON GROUP Даниил Шарапов.
Задача архитектора — создать уникальную, захватывающую концепцию, которая станет новой доминантой или гармоничным дополнением городской среды. А задача проектировщиков — воплотить эту концепцию в жизнь, сохранив ее эстетику, уложившись в бюджет девелопера и обеспечить безупречную техническую реализацию. Именно в таком синергетическом взаимодействии рождаются лучшие объекты.
Почему смелые концепции двигают рынок вперед
Любой знаковый проект начинается с его идеи, с эскиза, который задает тон всему будущему зданию. Архитекторы формируют не просто квадратные метры, они создают образ жизни, эстетическую ценность и капитализацию будущего объекта. И в этом контексте крайне важно, чтобы архитектурная мысль не была скована жесткими рамками типовых ограничений на этапе зарождения идеи. Фундаментальный принцип современного высокотехнологичного строительства заключается в том, что любую, даже самую невероятную концепцию архитектора можно реализовать. Вопрос заключается лишь в том, какие инженерные инструменты для этого потребуются. И здесь на сцену выходит проектировщик — полноправный соавтор успеха.
Проблема «авторского отрыва» действительно существует, и архитектору важно честно это признавать. На этапе идеи он обязан не только мыслить образами, но и сразу держать в голове конструкцию и инженерию. Это не значит, что уже в концепции нужно детально просчитывать все узлы, но необходимо предусмотреть пространство под инженерные системы, понять принципиальную конструктивную схему, оценить реализуемость. Иначе красивая идея на стадии рабочей документации может измениться до неузнаваемости. Архитектор должен думать о нормах и ограничениях заранее — не как о препятствии, а как о рамках, внутри которых рождается профессиональное решение.
Ситуации, когда визуальное решение сталкивается с реальностью строительства, конечно, бывают и в интерьерах, и в архитектуре. Но типовых историй здесь нет: каждая уникальна. В таких моментах важно не искать виноватых, а садиться за стол вместе с проектировщиками и конструкторами и разбирать задачу по существу, считает архитектор и руководитель мастерской Pergaev Юрий Захаров. «Например, у нас был проект с нависающим консольным углом здания, развернутым к стилобату. В концепции мы закладывали три колонны — это было принципиально для образа и для сохранения проходов. Когда конструктивную часть проработали глубже, появилось предложение добавить значительно больше опор. Для нас было важно сохранить изначальную идею. В результате совместной работы мы пересмотрели расчетные схемы, усилили конструкцию, существенно увеличили сечение трех колонн, но оставили их количество прежним. Пластика решения немного изменилась, но сама концепция сохранилась. Это был пример того, как через профессиональный диалог можно найти компромисс, не разрушая при этом архитектуру», — рассказал Юрий Захаров.
Что касается сквозного проектирования, по мнению эксперта, не обязательно, чтобы одна и та же команда вела проект от концепции до конечной стадии. Сегодня все чаще работает модель, при которой каждая команда сосредоточена на своей экспертизе. Главное — обеспечить непрерывную связь между ними. В нашем случае это реализуется через авторский надзор за проектированием: мы передаем концепцию проектировщикам и далее контролируем, чтобы принятые решения соответствовали заложенному образу и логике. Если возникают отклонения или сложные места, то мы вместе ищем решение. Ключевым фактором здесь является именно совместный поиск. Архитектура не должна быть результатом борьбы между идеей и расчетом, она рождается в процессе профессионального сотрудничества.
Инженерная магия: как спасти замысел и не выйти за рамки бюджета
А уже искусство проектировщика и конструктора заключается в том, чтобы найти идеальный баланс, совмести — первоначальную задумку архитектора, финансовую модель девелопера и строгие нормы технической безопасности. Профессионализм инженерной команды измеряется способностью предложить элегантное техническое решение для самой сложной концепции.
Классический пример из практики, иллюстрирующий эту синергию — реализация сложных консольных элементов на фасадах. Допустим, архитектор создал проект с выразительными, далеко выступающими «летящими» балконами. Стандартный подход конструктора прошлого поколения мог бы звучать так: «Они упадут, необходимо ставить дополнительные опорные колонны». Но установка колонн полностью разрушает легкость архитектурной композиции, меняет пластику фасада, а зачастую их просто некуда опереть, так как внизу могут располагаться эксплуатируемые помещения.
В современной практике такие ситуации запускают процесс поиска оптимальных инженерных решений. Для сохранения «парящих» балконов проектировщики применяют передовые технологии, например, систему пост-натяжения строительных конструкций. Суть метода заключается в том, что внутри бетона прокладывается не просто стандартная арматура, а специальные стальные канаты, которые механически затягиваются на опоры. Это создает мощное внутреннее напряжение, позволяющее конструкции выдерживать колоссальные нагрузки. В результате балкон надежно зафиксирован без единой видимой опоры снизу, безопасность сооружения гарантирована, бюджет оптимизирован, а архитектурный замысел сохранен в его первозданной красоте.
Многих девелоперов волнует вопрос — почему одни знаковые проекты становятся украшением городов, а другие застревают в бесконечных переделках «по живому»? Ответ кроется в качестве коммуникации между всеми участниками рынка. Ведь грамотное управление проектированием позволяет избежать «ловушки KPI» и достроить объект без потери качества, даже когда сроки горят, а исходный проект требует радикальной доработки.
Роль продуктового подхода
Как же девелоперу удается системно управлять этим сложным процессом согласования эстетики и физики? Ответ кроется в трансформации управленческих структур внутри самих компаний. Сегодня застройщики стали создателями комплексного продукта.
Стратегический консультант в девелопменте Наталья Тимохина отмечает: «Именно для этого во многих компаниях сейчас появляется Продуктовый отдел и директора по продукту. Здесь ключевая ответственность — создание востребованного и воплотимого объекта в нужных сроках и бюджете».
Продуктологи выступают связующим звеном. Они понимают язык архитекторов и ценят красоту, но при этом говорят на одном языке с инженерами и экономистами, следя за тем, чтобы проект был технически и финансово реализуем.
Одним из главных вызовов для всех участников проекта является время. Девелоперы работают в условиях жестких финансовых обязательств. Переход отрасли на проектное финансирование кардинально изменил ритм жизни проектов.
Объясняя, как застройщики справляются с давлением сроков, когда продажи стартуют задолго до финала стройки, Наталья Тимохина поясняет: «Большинство команд в девелопменте работают с проектным управлением — в командах есть руководители проектов. При географической экспансии их роль часто выполняют директора филиалов. Учитывая, что большинство проектов в реализации сейчас на проектном финансировании, то руководители проектов следят за выборкой и наполнением эскроу для обеспечения эффективной кредитной ставки». По ее словам, запуск продаж с момента, когда получено разрешение на строительство — норма рынка, которая не вызывает ни сомнений у клиентов, ни трудностей у девелоперов.
В таких условиях последовательная модель проектирования безнадежно устарела. Современная реальность — это параллельное проектирование. Как справедливо отметил эксперт отрасли Даниил Шарапов, сегодня разработка параллельно проектной и рабочей документации — это данность, с которой нужно работать, мы работаем именно так. «Единая команда на проектную и рабочую документацию, а также определение реперных точек на старте работ, помогают скоординировать комплексную работу над проектом и его своевременную реализацию, минимизировав переделки в ходе строительных работ», — отметил он.
Гибкая инженерия как ответ на вызовы рынка
Параллельные процессы требуют колоссальной гибкости. Часто конъюнктура рынка меняется прямо в процессе строительства, и девелоперу нужно оперативно адаптировать продукт. Это еще один момент, где блестяще проявляют себя инженеры.
Например, на старте проекта было запланировано размещение трех ресторанов. Под них была построена котельная, получены технические условия, подведены все наружные сети. Однако глубокий анализ спроса показал, что для успеха проекта количество ресторанов необходимо увеличить до 10. Стройка идет, сети подведены. Что делать? Вместо того чтобы останавливать объект и перестраивать энергоцентр, подключается мастерство проектировщиков. Команда детально оценивает тепловые нагрузки на 10 ресторанов, совместно с заказчиком анализирует графики их работы и пиковую загрузку. В проекте применяются современные системы рекуперации тепла в вентиляционных установках, позволяющие потреблять меньше энергии. Корректировка графиков и внедрение этих технологий позволяют обеспечить теплом все 10 ресторанов минимально возможным расходом энергии в рамках изначальных лимитов. Девелопер получает актуальный рынку продукт, а архитектура не страдает от дополнительных перестроек.
Разделяй и властвуй: почему над проектом работают разные команды
Видя современные тренды, может возникнуть вопрос: почему бы не отдать весь цикл в руки одной архитектурно-проектной организации? Зачем девелоперу собирать этот пазл из разных подрядчиков? Наталья Тимохина подробно раскрыла этот аспект: «Ключевая экспертиза, необходимая девелоперу для создания проекта, актуального во времени — экспертиза в эксплуатации. Большинство девелоперских компаний не просто так имеют собственные сервисные команды — их задача давать обратную связь о том, как решения живут на практике. И эти знания девелоперы начали собирать в особый продуктовый подход, который сохраняется в стандартах компании». По ее словам, многие проектные бюро не готовы разрабатывать решения с учетом стандартов компании-заказчика, потому работы делятся по подрядчикам. Часто внутри девелопера накоплена такая экспертиза, что команда способна оценить слабые и сильные стороны партнеров, и потому выбирает отдать часть работ, где те смогут проявить свои силы.
Такая фрагментация — это осознанная стратегия. Девелопер, как дирижер, распределяет партии. Если в ходе стройки возникают сложные ситуации, применяется методология разделения потоков (своеобразный «инженерный спецназ»): основная команда строителей возводит типовые этажи по понятным узлам, а выделенная команда высококлассных специалистов — «мозг» параллельно решает проблемы в сложных зонах. Принцип разумной достаточности гласит: иногда дешевле и быстрее локально доработать монолит, чем останавливать кран на месяцы ради идеальных решений.
